Il punto sul mercato immobiliare ticinese

03 agosto 2018

Appartamenti più piccoli e tassi ipotecari stabili

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SUL TERRITORIO - Lorenzo Imperiali, responsabile dell'agenzia BancaStato di Mendrisio
 
Come sta il mercato immobiliare ticinese? Il nostro Lorenzo Imperiali, membro di direzione e responsabile dell'agenzia di Mendrisio, ci ha aiutati a tracciare un piccolo punto della situazione. 
 
Quale è lo stato di salute del mercato immobiliare ticinese?
“La situazione non ha subito cambiamenti sostanziali negli ultimi mesi. Le transazioni immobiliari rispetto agli anni scorsi hanno rallentato la loro crescita in termini di valore e numero ma si mantengono pur sempre ad alti livelli. Parallelamente, è apparso un segno di saturazione del mercato: il tasso di sfitto è praticamente raddoppiato. Ciò è anche dovuto al fatto che l’attuale regime di tassi negativi applicati dalla Banca Nazionale Svizzera non lascia agli investitori molte opportunità di impiego della propria liquidità: il mattone resta un’opzione privilegiata, soprattutto per coloro che, come gli investitori istituzionali, devono gestire molta liquidità”.
 
Vi sono particolari tendenze in atto?
“Possiamo notare che il mercato delle abitazioni di lusso continua il suo ridimensionamento. Ciò vale specialmente per il Luganese, zona che rispetto a Locarno e Ascona è meno rivolta ai clienti del Nord e più orientata a italiani e russi: comunità, queste ultime, che si stanno assottigliando. Un’altra tendenza che notiamo riguarda le dimensioni degli appartamenti nelle zone urbane. Sino a qualche anno fa, un 4,5 locali poteva arrivare a 120 o 130 metri quadrati netti; oggi, invece, parliamo di 90 o 95 metri quadrati”.

Come si può spiegare?
“Non vi sono risposte certe, ma potrebbe essere dato dal fatto che sino a qualche anno fa la costruzione di stabili di appartamenti rappresentavano un mercato molto orientato alla vendita; la vendita di proprietà per piani, tuttavia, ha avuto un picco e poi è rallentata. L’offerta si è man mano ricalibrata sulla locazione e questo ha fatto sì che le superfici si siano ristrette”.

Brutte notizie, dunque, per chi cerca un appartamento in affitto…
“No, non necessariamente. Sul mercato vi è attualmente molta offerta e nei prossimi anni ve ne sarà ancora di più proprio perché, come abbiamo visto prima, vi sono ancora molti promotori che hanno investito nell’immobiliare e negli stabili a reddito. Basti pensare che addirittura alcuni proprietari regalano parcheggi, mesi di affitto o abbonamenti in palestra pur di non lasciarsi scappare potenziali affittuari. Maggior offerta significa dunque che rispetto a qualche anno fa chi cerca oggi un appartamento può trovare a fronte dello stesso costo una maggiore qualità o migliori condizioni contrattuali. Questo in futuro potrebbe causare anche alcune “difficoltà” a chi intende offrire in affitto appartamenti datati, in quanto a parità di costo chi cerca sceglierà un appartamento moderno”.

All’inizio dell’anno si parlava di possibili rialzi dei tassi ipotecari. Come mai non è successo?
“La politica monetaria della Banca Nazionale Svizzera non può ovviamente esulare da quella della Banca Centrale Europea. In Europa, almeno sino all’estate 2019, non dovrebbero esserci aumenti dei tassi di riferimento. La situazione è comunque complicata dalla situazione politica italiana e dalla guerra commerciale dei dazi con gli Stati Uniti d’America, per cui i tassi di riferimento europei potrebbero restare inalterati ancora per più tempo”.

Se analizziamo gli indici CAEX e APEX di BancaStato – che monitorano i prezzi di case e appartamenti in Ticino – si nota che vi è ovunque una flessione tranne che nel Luganese e nel Bellinzonese. Come mai? 

“Il Ticino è una realtà con dinamiche molto diverse. Quella attuale potrebbe essere una flessione di “aggiustamento”, non una reale inversione di tendenza. Ad ogni modo il Luganese è sempre stata la locomotiva economica del Cantone, che ha assistito a una crescita abbastanza costante che continua tuttora. Il Bellinzonese ha sempre mantenuto un mercato più equilibrato e ponderato; si è costruito meno che in altri poli urbani, e i prezzi si sono mantenuti più bassi. Questi motivi potrebbero spiegare la crescita registrata nella regione”. 
 
 
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